Zemljišne transakcije: osnovni principi, pravna definicija, pravne i organizacione osnove, praktične preporuke, usklađenost sa zakonskim i zakonodavnim normama

Prilikom razmatranja zemljišnih transakcija postavljaju se mnoga pitanja koja se tiču nijansi primjene zakonskih normi, kao i pristupa određenim informacijama. Izvršenje bilo koje transakcije sa dodjelom pretpostavlja početno prisustvo odgovarajuće parcele u imovini, uredno dokumentovano. Istovremeno, sama transakcija se vrši u skladu sa važećim propisima, nakon čega se provodi postupak državne registracije.

Paragraf. 2 člana. 214 Građanskog zakonika Ruske Federacije navodi da zemljište, zajedno sa drugim prirodnim resursima, pripada državi ako nije upisano kao opštinsko ili privatno vlasništvo. Da biste postali predmet transakcije, dodjela se mora podnijeti kao objekat građanskog prava i izdavanje u obliku objekta nekretnina. A to je, pak, moguće samo kroz formiranje zemljišta (na osnovu člana.129 i član.130 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Zemljište kao objekt nekretnina

Koncept objekta dat je u Zakonu o državi. 122-FZ, kao i u građanskom zakonu. Dakle, prema članu. 261 Građanskog zakona Ruske Federacije, ovo je objekt koji se može identificirati i koji ima određene tehničke karakteristike, naznaka lokacije, uključujući uzimanje u obzir granica, opis vlasnika prava i sticanje od njega odgovarajućih prava na zemljišnoj parceli na pravni način.

Vlasnik prava može obavljati transakcije sa zemljištem. Zakon o zemljištu predviđa odredbe prema kojima vlasnik objekta ne mora nužno djelovati kao ta osoba. Prava se mogu prenijeti na njega i za vlasništvo i samo za posjedovanje i korištenje (na primjer, dobijanje parcele za iznajmljivanje ili pravo doživotnog naslijeđenog posjeda). Iako su ovi imovinski odnosi regulisani građanskim pravom, prilikom registracije zemljišne parcele rukovode se odredbama zemljišnog zakona Ruske Federacije. Mnoge norme Zemljišni Kod šalje se dokumentima urbanističkog planiranja, projektovanja i tipa upravljanja zemljištem.

Uslovi za stvaranje parcela zemljišta

Formiranje zemljišnih parcela u obliku pojedinačnih objekata nekretnina, odvojenih od ostalih parcela, vrši se katastarskim radovima. Provode se uzimajući u obzir sljedeće okolnosti:

• Granice i granice dodjele zemljišta utvrđene su prema važećim normama za određene vrste aktivnosti ili prema pravilima korištenja zemljišta, projektovanju i urbanističkim dokumentima.
• Izvršni organ državne vlasti ili lokalne vlasti odlučuju o granicama određene parcele u roku od dvije sedmice od dana podnošenja projekta dodjele granica. Ovo je navedeno u članku. 29 RF CC.
• Izrada nacrta granica vrši se uzimajući u obzir redoslijed korištenja zemljišta u skladu sa zoniranjem relevantne teritorije i određuje se pravilima koja su odobrena lokalno.

Formiranje radnje

Treba shvatiti da su granice i veličina dodjele zemljišta određene, uključujući uzimajući u obzir primjenu stvarne površine. Granice se postavljaju crvenim linijama, granicama parcela koje se nalaze jedna pored druge, kao i prirodnim granicama. Površina i kontura izrađeni su na osnovu prirodne mogućnosti formiranja parcele na kojoj se nalaze objekti nekretnina. Zahtjevi za urbanizam uspostavljeni su u Kod Za Urbanizam.

Zemljište se formira na osnovu projekta uspostavljanjem granica na terenu, kao i izradom katastarskog plana. Uzimajući u obzir gore navedeno, može se zaključiti da se zemljište može smatrati formiranim ako postoji:

• Naredba nadležnog organa o granicama parcele.
• Definicije funkcionalne namjene i dozvoljena upotreba.
• Katastarski plan.

Oblik zaključka

Transakcije zemljišta moraju se izvršiti u pisanom obliku. Potrebno ih je ovjeriti kod notara samo u određenim slučajevima. Ali stranke to mogu učiniti dobrovoljno. Ako odstupate od odredbi predviđenih Zakonom, transakcija se može proglasiti nevažećom (odnosno nevažećom). Podatke o tome možete pronaći u člancima. 162, 166, 168, 550 i 609 Građanskog zakona.

Registracija

Sljedeći uslov je obavezna registracija zemljišne transakcije. To je navedeno u članovima 131, 551 i 609 Građanskog zakonika, kao i u Zakonu o državi. 122-FZ. Ako imovina nije pravilno dizajnirana, onda se dovodi u pitanje sama mogućnost implementacije transakcije, na primjer, kupovinom i prodajom. Organ za registraciju provjerava istoriju sticanja parcele. Kršenje utvrđenog postupka može dovesti do činjenice da će državna registracija zemljišnih transakcija biti obustavljena, a u nekim će slučajevima prouzrokovati Odbijanje prenos vlasništva .

Od 2005. godine izmijenjen je zakon broj 122-FZ. Organ za registraciju postao je garant da se priznaju određene parcele u vlasništvu privatnih lica. Stoga ovaj državni organ ima pravo da zatraži dokumenti ili potvrde podnosioca prijave u vezi sa zakonitošću prava na nekretnine. Možete osporiti državnu registraciju putem suda.

Sudska praksa o otuđenju zemljišta

Sudovi su formirali određenu praksu prilikom razmatranja sporova u vezi sa pravima na zemljišnim parcelama, uključujući razloge za odbijanje registracije relevantnih prava. Istovremeno su identificirane neke karakteristike. Budući da postoje različite vrste zemljišnih transakcija, mogu se pojaviti dodatni zahtjevi i sporovi koji onemogućavaju njegovo završetak. Takvi zaključci su proizašli iz sudova po sljedećim osnovama.

Na primjer, transakcija kupovine i prodaje vrši se zajedno s prijenosom prava na izgrađeni objekt. U skladu sa stavkom. 4 člana. 35 zemljišnog zakona Ruske Federacije, takve vrste zemljišnih transakcija kao što je otuđenje dodjele, sa osobom koja posjeduje objekte koji se nalaze na lokaciji, obavljaju se zajedno s njima.

Otuđenje se ne vrši bez lociranih zgrada, čak i ako pripadaju drugoj osobi. Dakle, vlasnik koji želi prodati zemljište mora prvo izdati dokumente za sve objekte koji se nalaze na lokaciji. Ipak, dodjela i strukture na njemu mogu se smatrati zasebnim objektima ako su registrovani na različite vlasnike. Ako se kupuje objekat nekretnine koji se nalazi na parceli, tada kupac ima pravo na zemljište. Transakcije sa zemljištem, s tim u vezi, nastavljaju se upisom prava na dio parcele, neophodno za koristiti pod istim uslovima pod kojima ih je koristio prethodni vlasnik.

Ako se imovina nalazi na zemljištu u vlasništvu prodavca po pravu trajne upotrebe, a dodjela se po tim osnovama ne može pružiti kupcu, onda ovaj ima pravo izdati ugovor o zakupu ili ga izdati u vlasništvo. Ovo je navedeno u paragrafu. 2 člana. 268, paragraf. 1 člana. 271 Građanskog zakonika Ruske Federacije, kao i u paragrafu. 2 člana. 3 Zakona Broj 137-FZ ("o stupanju na snagu RF CC").

Prenos prava na zakup

U skladu sa zemljišnim zakonikom Ruske Federacije, granične vrijednosti dodjele zemljišta koje zauzimaju objekti određuju se na osnovu normi dodjele zemljišta za određene vrste djelatnosti ili pravila za korištenje zemljišta, kao i dizajn i urbanistička dokumentacija. Kupac objekta koji se nalazi na parceli koja pripada prodavcu po pravu zakupa, nakon registracije vlasništva nad građevinom, stiče ista prava vlasništva nad zemljišnom parcelom kao i prodavac. Istovremeno, nije važno da li je relevantni ugovor sastavljen ili ne.

Nijanse registracije

Registracija zemljišnih transakcija nije potrebna prije razgraničenja državnog vlasništva nad parcelama. Istovremeno, ovaj postupak je moguć ako se na sajtu nalazi objekat nekretnine koji je već upisan u Jedinstveni registar.

Zemljišta ograničena i povučena iz opticaja

Transakcije se ne mogu vršiti sa svim zemljištima. Dakle, postoje zemlje koje su ograničene u prometu. Nisu predviđeni za privatno vlasništvo. Izuzeci su slučajevi predviđeni zakonima.

Zemljišta povučena iz opticaja osnovana su u n. 4 st. 27 RF CC. Ovo su teritorije:

• Prirodni rezervati.
• Nacionalni Parkovi.
• Strukture sa plasmanom vojnih formacija i FSB-a.
• Postrojenja za nuklearnu energiju.
• Medicina, rad i popravne institucije.
• Sahrane.
• Komunikacijske linije i komunikacije dizajnirane za zaštitu granice Ruske Federacije.

U paragrafu. 5 člana. 27 Zakona o zemljištu RF, zemljišne parcele koje nisu povučene iz opticaja, ali jesu:

• Zauzimaju posebno vrijedni objekti kulturne baštine.
• Objekti uključeni u Listu svjetske baštine.
• Prirodni rezervati.
• Lokaliteti arheološkog tipa.
• Odbrambena industrija.
• Carinske potrebe.
• Neophodno za organizaciju transporta.
• Pružanje komunikacijskih potreba.
• Zauzima svemirska infrastruktura.
• Smješten ispod hidrotehničkih zgrada.
• Kontaminiran sa otpadom i radioaktivnim supstancama.
• Ostale zemlje koje su degradirane.
• Parcele za šumske fondove, osim u slučajevima navedenim u saveznim zakonima.
• Državne i općinske dodjele uključene u vodeni fond.

Prenos vlasništva nad zemljištima različitih kategorija

Transakcija (Prodaja zemljišta) sa privatnim licem ne može se izvršiti u pogledu parcela šumskog fonda. Oni su samo u državnom vlasništvu, ali je dozvoljen prenos dodjela u vlasništvo Regija. Zemlje šume fond se može prenijeti samo sa desne strane korištenja.

Poljoprivredno zemljište se prenosi u vlasništvo na osnovu Zakona o prometu poljoprivrednog zemljišta broj 101-FZ. Pored pravila prometa, definiše uslove za davanje zemljišta, zapljene, reguliše odnose vlasništva, korišćenja i raspolaganja relevantnim parcelama.

Svaka kategorija zemljišta pretpostavlja određenu svrhu. Ali ako je potrebno, ponekad je dozvoljeno prenošenje zemljišta iz jedne kategorije u drugu. Ovaj postupak utvrđen je posebnim zakonima.

Zaključak

Važno je zapamtiti da su zemljišne transakcije uvijek jedinstveni slučajevi koji zahtijevaju individualni pristup. Stoga je besmisleno tražiti standardni pristup prilikom obavljanja ovih transakcija. Zakonodavstvo nije univerzalno. Pruža mnogo referenci koje mogu koristiti samo visoko specijalizovani advokati. Stoga, kako bi se izbjegli problemi sa nekretninama, preporučuje se uključivanje ovih stručnjaka. Podrška zemljišnim transakcijama garancija je da će sve biti pravno čisto.