Procjena zgrada i objekata: dokumenti, pravila i metode

Procjena zgrada i objekata može se iz ršiti iz iše razloga. Najčešće se odnosi na plaćanje poreza na imovinu, čiji iznos ovisi o katastarskoj vrijednosti objekta. Da biste revidirali ovu cifru i napravili manji iznos novca kao plaćanja poreza, vlasnici naručuju nezavisnu procjenu nekretnina u specijalizovana organizacija. Članak će obezbijediti spisak potrebnih dokumenata za postupak, kao i pravila i metode po kojima se ova radnja provodi.

Zašto mi treba??

Pored razloga koji se odnosi na reviziju katastarske vrijednosti objekta, postoji niz drugih okolnosti koje zahtijevaju procjenu stanja zgrada i objekata:

• Priprema za pretprodaju sa identifikacijom tržišne vrijednosti na određeni datum. Postupak je neophodan za obavljanje bilo koje vrste transakcije (kupovina i prodaja, zamjena, zakup, Registracija dionica,. itd..).
• odlukom suda ili za razmatranje postupka u sudskoj instanci.
• Za izračunavanje štete zbog materijalne štete.
• U svrhu dobijanja kredita ili hipoteke.
• Za dodavanje objekta u odobreni kapital organizacije.

Kome da povjerim provođenje nezavisne procjene

Stručnjaci savjetuju da se prilikom odabira odgovarajuće kompanije pridržavate sljedećih pravila:

• Postavite pitanje u pretraživaču, na primjer, u Yandexu, navodeći svoju regiju. Bit će mnogo produktivnije od traženja oglasa u štampanim publikacijama ili intervjuiranja prijatelja i rodbine.
• Proučite reklamiranje nekoliko kompanija. Što više informacija ima na internetu, To je kompanija pouzdanija, ali će njene usluge biti skuplje.
• Trebali biste pronaći web stranicu odabrane kompanije i proučiti je sa stanovišta nivoa dizajna, punoće, dostupnosti na kontakt stranici i informacija o svom pitanju.
• Potrebno je provjeriti postavljanje na web stranicu skeniranih kopija dozvola, potvrda koje potvrđuju zakonitost aktivnosti kompanije, kao i potvrda o osiguranju od profesionalne odgovornosti.
• Preporučuje se traženje recenzija na Internetu. Naravno, ako ih ima samo dva ili tri, onda to neće biti odlučujuće, ali prisustvo negativnih mišljenja klijenata treba da upozori vlasnika imovine.
• Nakon što ste pronašli odgovarajuću opciju, trebali biste nazvati kompaniju, predstaviti se i razgovarati o temi koja vas zanima. Jasni i koncizni odgovori pomoći ću vam napravite desno izbor. Nemogućnost prolaska, ulaska na telefonsku sekretaricu, prelaska sa jednog zaposlenog na drugog treba da upozori klijenta.

Dokumenti za procjenu zgrada i objekata

Obično vlasnik ima nekoliko dokumenata za objekt nekretnina. Da saznate koji su neophodno za procedura, , trebali biste kontaktirati odabranu kompaniju za procjenu. Po pravilu, zaposleni u kompaniji na prvom sastanku ili u telefonskom razgovoru objasniće, šta treba da se pruži stručnjaku za korisničku podršku. Glavni dokumenti koji omogućavaju procjenu tržišne vrijednosti zgrada i objekata u vlasništvu pravnog lica su:

• Potvrda o registraciji vlasništva nad imovinom.
• Dokumenti o ograničenjima upotrebe objekta.
• Potvrđene granice zgrade ili građevine, sa odrazom lokacije.
• Inventarna kartica izdata prema računovodstvenim podacima.
• Potvrda o početnom (zamjenskom) trošku i iznosu obračunate amortizacije.

Dokumenti koji se odnose na pravo na zemljište ispod objekta:

• Tehnički pasoš koji je izradio Zavod za tehničku inventuru, sa crtežima za objekat.
• Nepostojanje dokumenata iz ZTI podrazumijeva pružanje tehničkih karakteristika prema računovodstvenim podacima.
• Spisak osnovnih sredstava firme koja se nalaze unutar zgrade ili kao dio objekta, kao i njihova knjigovodstvena vrijednost.
• Projektna dokumentacija sa objašnjenjem.
• Potvrde komisije o stvarnoj deprecijaciji imovine.

Potvrda o državnoj registraciji

Ovaj dokument je bio vlasnički list do juna 2016. godine i izdat je za sve objekte nekretnina. U slučaju promjene vlasnika, adresa, tehničkih karakteristika (na primjer, zbog rekonstrukcije) ili prilikom potrebnih prilagođavanja Jedinstvenog državnog registra prava (EGRP), odmah je izdata nova potvrda.

Od ljeta 2016. godine dokument nije izdat, a vlasništvo možete potvrditi primanjem izvoda iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica koji vrijedi mjesec dana.

Ograničenja na objektu

Pruža informacije o prisutnosti tereta, zakupaca, ugovora, sporazuma i svih ograničenja koja nesumnjivo utiču na konačnu cijenu objekta kao rezultat procjene zgrada i objekata. Od posebnog značaja su razne tužbe koje se razmatraju na sudovima u vrijeme postupka za utvrđivanje vrijednosti objekta od strane stručnjaka angažovane kompanije.

Lokacija

Adresa imovine može se potvrditi potvrdom o vlasništvu, izvodom iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica, geodetskim planom, tehničkom ili projektnom dokumentacijom. Takođe je potrebno specijalistu koji pruža usluge procjene pružiti katastarski broj zgrade, građevine i zemljišne parcele na kojoj se objekt nalazi.

Računovodstveni podaci

Osnovna sredstva se uvijek obračunavaju u preduzeću. U skladu sa zahtjevima PBU 6/01, imovina se stavlja na bilans. list, tada se na njega nužno stavlja inventarna kartica. Može se popunjavati ručno, što je tipično za mala preduzeća. U ovom slučaju, sve promjene u vezi s objektom također se vrše ručno. Ali većina preduzeća koristi 1C. Ovdje se podaci o objektu unose u program, a računovodstvo se vrši automatski.

Da bi se procijenio trošak zamjene zgrade i objekta, kopija inventarne kartice, popunjena ručno i ovjerena potpisom ovlaštenog lica, daje se stručnjaku kompanije koja obavlja posao.

Zemljišni dokumenti

Procjenitelju je potrebno pružiti informacije o stanju zemljišta ispod zgrade ili objekta. Pored katastarskog broja, postoji i lista dokumenata koji uključuju:

• katastarski pasoš ili plan;
• potvrda o vlasništvu (ako je izdata prije 2016. godine) ili pravo na trajno neodređeno korištenje, a od 2016. godine – izvod iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica;
• ugovor (u slučaju zakupa).

Ako na lokaciji postoje tereti, onda se oni moraju prijaviti i prilikom zaključenja ugovora sa kompanijom za realizaciju radova na procjeni zgrada i objekata.

Tehnički list sa podacima

Takav dokument se obično pravi prije postupka registracije vlasništva nad objektom. Ako imovina pripada pravnom licu, što je potvrđeno izvodom iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica, a od registracije nije došlo do promjena u pogledu tehničkih karakteristika, tada je sasvim moguće procjenitelju dati tehnički pasoš za zgradu ili strukturu koju je ranije napravio BTI. Ne morate da naručite novi dokument. Čak i u slučaju kada ga vlasnik nema, možete se obratiti stručnjacima za tehničku inventuru na lokacija objekta za dobijanje duplikata. Ovaj postupak koštat će nekoliko puta jeftinije od izdavanja novog pasoša za nekretninu.

Ako je objekt prešao u vlasništvo prema ugovoru o prodaji, a tehnička dokumentacija nije prenesena na novog vlasnika, procjenitelju treba sastaviti kratak opis prema računovodstvenim podacima i potpisati ga ovlašteni predstavnik vlasnika.

_dokumenti

Bez sumnje, da bi se proces procjene vrijednosti zgrada i objekata odvijao bez zastoja, potrebno je pružiti sve informacije o imovini stručnjacima angažovane kompanije. Ovo se odnosi na slučaj kada je potrebno zajedno sa punjenjem procijeniti zgradu, na primjer, opremu koju je teško demontirati. Takođe se možete upoznati sa projektnom dokumentacijom. Ako je objekt djelomično uništen, tada treba izdati potvrde komisije koje potvrđuju stvarnu amortizaciju imovine.

Za pojedince

Laik najčešće mora koristiti usluge procjene za utvrđivanje tržišne vrijednosti stana, kuće ili zemljišta u vlasništvu. U ovom slučaju, lista dokumenata je mala i svodi se na tri tačke:

• vlasnički dokument;
• katastarski pasoš (za zemljište);
• tehnički pasoš (za zgradu ili stan).

Korištene metode evaluacije

Postoje tri metode po kojima specijalista može odrediti cijenu:

• Analogno, kada se koristi koje se upoređuju nedavne cijene prodate imovine. Ova metoda je pogodna za procjenu stanovanja. Procjenitelj proučava prodaju tekuće godine, dovodeći ostvarenu imovinu uz pomoć koeficijenata na onu koja se trenutno procjenjuje. Tako u početku pronalazi informacije o prodanom stanovanju i prilagođava njihovu cijenu, uzimajući u obzir dostupne karakteristike za procijenjeni analog. Zatim upoređuje nekoliko sličnih objekata u istom segmentu i daje prosječnu cijenu.
• Skupi, koji uzima u obzir sve troškove izgradnje zgrade ili objekta. Najčešće se to odnosi na novoizgrađeno stanovanje sa malim površinama. Ovdje mislimo na iznos sredstava koja će biti potrebna u ovom trenutku za ponovno stvaranje potpuno istog objekta iz identičnih materijala slične kvalitete instalacije, pa čak i sa sličnim arhitektonskim rješenjima.

• Profitabilno, u kojem je moguće tačno odrediti tržišnu vrijednost, uzimajući u obzir profitabilnost u slučaju ulaganja. Ova metoda je dobra za određivanje cijene komercijalnog prostora. Prvo, Oni određuju period za koji će se izračunati profitabilnost. Drugo, procjenjuje se obim očekivanog prihoda. Treće, obračunava se dobit koju će vlasnik dobiti nakon obračunskog perioda. Četvrto, zbir svih prihoda izračunava se u doglednoj budućnosti.

Amortizacija imovine

Svi objekti nekretnina podložni su starenju. U računovodstvu , ovaj koncept je definiše se kao amortizacija, čiji se procenat može procijeniti na osnovu obračunate amortizacije. Metode za procjenu fizičkog propadanja zgrada i objekata koriste i kompanije koje se bave utvrđivanjem tržišne vrijednosti imovine. Trenutno se prednost daje izračunu, u kojoj habanje svakog strukturnog elementa se određuje, a zatim se sumiraju svi indikatori. Ovom metodom nužno se uzima u obzir zamjenska vrijednost objekta nekretnine.

Kako rade specijalisti

Postoji niz pravila koja se poštuju prilikom sklapanja ugovora za evaluaciju zgrada i objekata:

• Analiza objekta koji nudi kupac za utvrđivanje troškova.
• Identifikacija služnosti, tereta, hipoteka.
• Jasna definicija vrste imovine sa provjerom dostupnosti metoda poravnanja.
• Pojašnjenje ograničenja koja mogu uticati na rad.
• Analiza informacija koje pruža korisnik sa utvrđivanjem dovoljnosti informacija.

Procjenitelj se u svom radu drži sljedećih principa:

• Nezavisnost od zainteresovanih ljudi i okolnosti.
• Objektivnost procjene.
• Nema sukoba interesa između izvođača i naručioca.
• Obavezno zaključivanje ugovora o radu.
• Uspostavljanje jasnih sporazuma o vremenu i predmetu istraživanja.

Dakle, prilikom procjene imovine, naručilac mora dostaviti ugovaraču svu potrebnu dokumentaciju za korištenje. O tome zavisi rok za utvrđivanje tržišne vrednosti nekretnine. Takođe je potrebno predstavniku kompanije za procenu omogućiti pristup objektu, što je preduslov za ispunjenje obaveza izvođača prema zaključenom ugovoru za rad.