Primarno tržište stanova je... Karakteristike, prednosti i nedostaci

Primarno tržište stanova su takve prostorije koje po prvi put djeluju kao roba. Drugim riječima, To su privatne kuće i stanovi za koje vlasništvo nikada nije utvrđeno. Prodavci na primarnom tržištu stanova su država i razne građevinske kompanije.

Osnovni koncepti

Primarno stanovanje se naziva stanom koji je po prvi put izložen kao proizvod. Primarno stanovanje može se kupiti ili učešćem u izgradnji tokom izgradnje kuće, ili u gotovim novim zgradama sa stanovima koji nisu upisani u registar državne imovine.

Što se tiče cijena kvadratnih metara takvog stanovanja, u prvim fazama izgradnje trošak je minimalan i raste srazmjerno napretku izgradnje određene kuće. Svrsishodnost kupovine nekretnina na primarnom tržištu direktno zavisi od perioda izgradnje, naknadnih novčanih ulaganja u poboljšanje ovog stanovanja i stepena rizika prilikom učešća u izgradnji zajedničkog kapitala. Analizirajmo primarno tržište stanova.

Ima li smisla kupiti takvo stanovanje?

Ima smisla kupiti stan primarnog tipa samo ako dobijanje boravišne dozvole i mjesta stanovanja nisu primarni problemi i mogu se odgoditi za određeni vremenski period do završetka izgradnje kuće. U suprotnom, takva se opcija može sigurno odbaciti. Treba imati na umu da nakon dobijanja takvog stanovanja neće biti moguće odmah ući u njega. Stan će morati biti renoviran i to učiniti, kako kažu,"od nule".

Ipak, kupovina stanovanja na primarnom tržištu ima neke prednosti: ništa se neće morati preurediti od prethodnih vlasnika, zbog nepostojanja problema sa popravkom. Međutim, malo je vjerovatno da može pokriti minus u obliku značajnih dodatnih troškova vremena i novac.

Rizici

Uopšteno govoreći, učešće u kapitalu u izgradnji je proces koji je, uprkos svim atraktivnim aspektima i pravnoj "čistoći", povezan sa nizom rizika. Glavni su velika složenost predviđanja datuma završetka kuće, mogućnost bankrota programera, pojava socijalnih i ekonomskih promjena unutar države.

Istovremeno, privlači samo jedna tačka: ako izgradnja prođe bez problema, možete dobiti skupi i legalno "čisti" objekt nekretnina.

Prednosti i mane

Pitanje primarnog stanovanja ima neke aspekte:

1. Monetarni aspekt. Ovdje postoji obrazac potvrđen vremenom i praksom: što je ranije potpisan sporazum o saglasnosti za izgradnju zajedničkog kapitala, To su niži troškovi od 1 kvadratnih metara. m. primarnog stanovanja biće.
2. Rokovi. Ako je ugovor potpisan u vrijeme kada je kuća još u fazi iskopavanja, uslovi puštanja u rad i dobijanja vlasništva mogu se odlagati na dosta dugo (ponekad i do 2 godine). U ovoj situaciji stanovanje na sekundarnom tržištu izgleda privlačnije, jer je u njega moguće ući gotovo odmah nakon zaključenja transakcije.
3. Dodatni troškovi.
4. Stan na primarnom stambenom tržištu prenosi se vlasniku ne samo u pravnom smislu "čistog", već i bukvalno. Odnosno, završna obrada će biti gruba, što podrazumijeva značajnu potrošnju na popravke. U slučaju sekundarnog stanovanja, situacija je mnogo jednostavnija. Ali prednost primarnog stanovanja u ovom smislu je mogućnost napravite popravke način na koji vlasnik to želi. Odnosno, opremiti stan u skladu sa ličnim preferencijama u pogledu stila, šeme boja, cijene građevinskog materijala i njihovih karakteristika kvaliteta. Što je važnije-štednja na popravkama ili primarnom stanovanju, naravno, na svakom pojedinačnom kupcu je da samostalno odluči.
5. Hipoteka na primarnom tržištu stanova. Ovim se u praksi često javljaju značajne poteškoće. Neće svaka finansijska institucija kreditirati izgradnju zajedničkog kapitala. Čak i ako bilo koja banka pristane na ovo, Kamatne stope će biti prilično visoke. To je zbog činjenice da banke ne žele preuzeti rizik, jer se u slučaju bankrota developera pretvaraju u vlasnike nelikvidnih objekata.
6. Rizik od prevare od strane programera je visok samo ako je osoba poverila svoja sredstva građevinskoj kompaniji sa niskim autoritetom i lošom reputacijom. Programer sa solidnom slikom nikada neće preuzeti takav rizik. Stoga su transakcije s takvim kompanijama vrlo profitabilan postupak s malom vjerovatnoćom sporova.

Dakle, glavne prednosti primarnog tržišta stanova su:

psihološki komfor vlasnika, zbog "efekta prvog vlasnika";

pravna "čistoća";

mogućnost sticanja tržišnog profita do 30%, u slučaju ulaganja u ranim fazama izgradnje.

Sekundarno tržište

Ne znaju svi šta je primarno i sekundarno tržište stanova. Hajde da to shvatimo. Sekundarno tržište stanova odnosi se na stambene nekretnine koje su registrovane kao vlasništvo opštine ili privatnih lica. Prodaja takvih objekata odvija se od vlasnika, pravo vlasništva u toku transakcije prelazi kupcu od prodavca. Sam koncept ukazuje da su sekundarno stanovanje objekti u vlasništvu.

Pozitivne i negativne strane

Prednosti sekundarnog tržišta su:

• pristupačna cijena;
• brza obrada transakcija;
• razvijena infrastruktura;
• dodatni popusti.

Nedostaci su, po pravilu,:

• habanje objekta;
• niska kvaliteta;
• troškovi popravke i održavanja;
• mogući pravni problemi.

Troškovi sekundarnih objekata ovise o:

• Godina izgradnje;
• karakteristike područja i izgleda;
• kvalitetna završna obrada i komunikacije.

Ako potražnja za sekundarnim stanovanjem padne, tržište reaguje dovoljno fleksibilno na promjene i prosječna cijena objekata pada. Troškovi prodaje zavisiće od toga koliko hitno vlasnik želi da proda stan i kako planira da potroši dobijena sredstva.

Na primjer, ako vlasnik proda stan kako bi poboljšao svoje životne uslove, zadržat će cijenu u nadi da će dobiti bolju ponudu. Ako je prodaja povezana sa selidbom, vlasnik je zainteresovan za prodaju nekretnine u kratkom vremenu i može dati popust. Raspon smanjenja cijena ili snabdijevanja može biti prilično širok.

Primarna pijaca stanova u Moskvi

Danas se na primarnom tržištu nekretnina u Moskvi može primijetiti neviđen veliki obim ponuda. Ovo je oko 2,2 miliona^m2, , a u odnosu na mart prošle godine, ta se brojka povećala za čak 69,2 %.

Trenutno je na primarnom tržištu Moskve zastupljeno oko 35.000 stanova i stanova. U prodaji je 28.683 stana, od kojih 53% pripada masovnom segmentu, 42% pripada poslovnoj klasi, a oko 5% stanova u novogradnji pripada elitnoj stambenoj kategoriji. Smatrali smo da je ovo primarno tržište stanova.